전입신고와 확정일자는 보증금 보호를 위해 함께 챙겨야 하지만, 각각의 역할과 효력이 생기는 시점은 다릅니다. 계약서에 확정일자를 받았다는 이유만으로 보증금이 곧바로 안전해지는 것은 아닙니다.
전입신고는 대항력을 위한 요건
임차인이 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 마치면 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 임대인이 집을 팔아 소유자가 바뀌더라도 임대차를 새로운 소유자에게 주장할 수 있게 하는 효력입니다. 다만 통상 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 발생하므로, 전입신고를 한 당일에 곧바로 보호가 시작된다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 거주와 주민등록이 유지되어야 하는 점도 유의해야 합니다.
확정일자는 우선변제권과 관련
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차입니다. 보증금을 경매 등에서 우선변제받으려면 주택 인도와 주민등록에 더해 확정일자도 갖춰야 합니다. 즉, 확정일자만 먼저 받아도 입주와 전입신고 전에는 우선변제권이 완성되지 않습니다. 또한 선순위 담보권 등 이미 앞서 설정된 권리보다 먼저 배당받는다고 보장되는 것도 아닙니다. 계약 전 등기부등본을 살피고, 입주·전입신고·확정일자 절차를 빠짐없이 챙기는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
입주 전 계약서에 확정일자를 받아도 되나요?
받을 수 있습니다. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 생기는 것은 아니며, 주택 인도와 주민등록 요건도 갖춰야 합니다.
전입신고를 했다가 다른 곳으로 옮기면 어떻게 되나요?
점유나 주민등록을 유지하지 않으면 대항력에 영향을 줄 수 있습니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 필요한 조치를 먼저 확인하세요.